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Bienvenue dans 10 minutes, le podcast des français dans le monde pour aider tous ceux qui se préparent ou qui vivent de près ou de loin la mobilité internationale. Je suis Gauthier Saïs, on est en plein cœur du dossier s’installer à Madrid et je suis avec Céline Larchevêque de IMO Madrid. On va parler immobilier.
10 Minutes, 10 minutes, le podcast des français dans le monde.
Se loger, se faire un petit cocon dans une belle ville avec pas mal de soleil. Mais attention, il y a des petites subtilités à connaître. Et Céline est là pour nous partager ses tips et écueils. Bonjour Céline. Bonjour.
Content de faire ta connaissance, guidée par le réseau Mazette, on se retrouve aujourd’hui. Tu vas donner des choses qui vont servir à nos auditeurs? J’espère, j’espère. Tu accompagnes donc les francophones dans leur projet IMO. On parle d’achat ou de location, mais on parle aussi de ceux qui ont eu l’occasion d’acheter parce qu’ils sont restés un peu, mais qui ont dû partir et qui peuvent mettre en location.
Et tu es à la tête de imomadrid.es. J’ai envie de dire, tout est dit avec le nom du site. Presque, c’est de l’immobilier à Madrid.
Retour sur ton parcours, comme ton nom l’indique, tu as des origines corse, un mari corse, un nom de famille qui ne l’est pas du tout, l’archevêque. D’ailleurs, tu n’as jamais vécu en Corse non plus. Non, malheureusement, peut-être un jour. C’est un projet, mais j’ai encore quelques années dans l’immobilier à Madrid avant de le faire, avant de le réaliser. Et côté professionnel, des études dans le domaine des experts comptables, tu as bossé chez Ernst Jung, là aussi un changement, réinvention professionnelle depuis que tu es arrivée en Espagne.
Exact, j’ai eu l’opportunité de rencontrer une personne formidable qui m’a passé le relais et son entreprise pour accompagner les francophones ou autres expats qui ont des projets immobiliers à Madrid. Alors tu as eu quelques opportunités après Paris en Italie, au Portugal, puis en 2015 une arrivée à Madrid. Si on reprend l’Italie, le Portugal et l’Espagne aujourd’hui, tu as des souvenirs qui sont comments pour chacun de ces trois pays européens? Très positif, parce que je pense que les Français du monde qui ont l’occasion, la chance d’aller sortir de l’Hexagone pour découvrir des nouvelles aventures, des nouvelles cultures, des nouvelles personnes, ne peuvent être que riches de ça. J’adore mon pays, mais je vois vraiment comme une chance incroyable que j’ai eue de pouvoir, à un moment donné, vivre en dehors de la France et de m’ouvrir à des diversités culturelles.
J’ai fait des expatriations pas très dépaysantes, mais néanmoins, il y a quand même à chaque fois des petites différences. C’est justement ces petites différences sur lesquelles on va zoomer concernant le marché immobilier qui a beaucoup grimpé ces dernières années. Il y a eu la période Covid, il y a eu une crise très stricte en 2008 en Espagne. Aujourd’hui, on peut dire que le prix a tendance à être au niveau parisien pour cette grande capitale espagnole. Alors, c’est ce que j’entends de plus en plus souvent.
C’est difficile de faire une analyse précise parce que les mètres carrés en Espagne et les mètres carrés en France ne sont pas sur les mêmes critères. Donc, on ne parle pas d’isopérimètre, c’est un peu difficile. Mais effectivement, aujourd’hui, pour se loger dans un appartement de X chambres à Paris ou à Madrid, on est à peu près sur les mêmes tendances. Je reviens Céline sur ton sujet concernant la fameuse loi carèse qui est obligatoire en France. On compte des mètres carrés habitables, donc un dessous d’escalier n’est pas comptabilisé dans une surface habitable en France.
Ça n’est pas le cas en Espagne. Alors ici, on parle de deux types de mètres carrés, les mètres carrés construits et les mètres carrés utiles. Les mètres carrés utiles, c’est grosso modo les mètres carrés qu’il y a à l’intérieur des lignes extérieures du plan de l’appartement. Donc, ça compte les murs, ça compte la cave aussi, ça peut rentrer dans les mètres carrés utiles. Et les mètres carrés construits, on y ajoute une cote par des mètres carrés des zones communes.
Si on considère que la surface de votre appartement représente 10% de l’immeuble total, on ajoute à vos mètres carrés 10% des zones communes. Alors on peut se retrouver avec une petite annonce qui dit appartement de 100 mètres carrés. Toi tu me dis, on n’est pas surpris que ça fasse en lois carrées 60 mètres carrés. Tout à fait. Les surfaces de vie entre un appartement madrilène et un appartement parisien ne sont pas tellement différentes.
Les espaces, les chambres et les salons sont un petit peu plus grands, mais pas beaucoup plus. Par contre, sur le papier, on peut avoir des différences de 30% sans problème. Petite différence aussi au niveau des finitions. On est sur des produits qui sont peut-être un poil moins premium. Oui, en fait, quand on regarde dans des capitales, que ce soit en Allemagne, aux Pays-Bas, en Angleterre, en France, chaque millimètre carré est léché avec une optimisation des surfaces et un souci du détail.
En Espagne, jusqu’à un passé récent, ce n’était pas le cas. On commence à voir de nouvelles constructions qui sont premium mais les demandes et les attentes et les prix ont augmenté très vite. Par contre, le niveau de finition, les rénovations prennent beaucoup plus de temps. Donc aujourd’hui, on a un vrai décalage par rapport aux expectatives des gens qui arrivent avec ces niveaux de prix-là. Et les expats t’arrivent en disant, Céline, je veux plein sud.
Et là, toi, tu dis, attention, c’est peut-être pas une bonne idée. Oui, alors il y a beaucoup de gens, surtout dans le nord. Oh oui, ça va, on ne va pas dire que dans le nord, il n’y a pas de soleil. Il fait un ciel magnifiquement bleu aujourd’hui. Et en fait, ils veulent des grandes baies vitrées plein sud, ce qui n’est déjà pas le naturel de l’habitat dans un pays comme l’Espagne et pas Madrid notamment.
Et en plus, j’aime bien les orientations est, très honnêtement, parce qu’on a le soleil du matin qui n’est pas encore trop chaud. Les orientations sud, ça va si vous êtes avec des petits toits qui vous protègent et des moyens de vous protéger de l’arrivée du soleil. Parce qu’en plein été, il fait chaud. Oui, il fait chaud, je vous confirme. Après, on s’habitue, donc les premières années, on demande absolument la clim.
Après, on vit beaucoup avec les courants d’air et les fenêtres ouvertes et on joue avec les heures de soleil. Mais oui, il fait chaud. Et cette clim se généralise dans les habitations? Oui, alors en tout cas, sur les biens qui sont visés par les expatriés, on ne peut pas quasiment tout le temps prétendre à avoir de la clim dans les chambres. Dans les salons, ça va dépendre.
En maison, ce n’est pas souvent parce que c’est en rez-de-chaussée. En appartement, oui. Et dans les cuisines, quasiment jamais. On ne vit pas fenêtre fermée comme on vivrait dans un pays d’Asie très humide parce que c’est une chaleur sèche. Donc, on ventile beaucoup et on se protège de la chaleur.
On trouve des maisons aussi à Madrid? Oui, ça c’est une chose qui est assez appréciable. Madrid est assez concentrée et tout autour de la M30, il y a des banlieues très très bien connectées avec le centre de Madrid, qui plaisent d’ailleurs beaucoup aux Français, alors pour plein de raisons, notamment parce qu’une de ces banlieues, qui est Hortalesa, accueille le lycée français avec plus de 4000 élèves. Mais oui, c’est une chose assez sympa parce qu’on peut avoir une maison, on peut avoir un petit jardin, on peut avoir une petite piscine, partagée ou pas. Il faut mettre le prix, ce n’est pas ouvert à toutes les bourses, mais c’est réalisable.
À Paris, c’est plus compliqué, il faut vraiment sortir de la première couronne pour pouvoir avoir une maison avec un jardin. Et puis je rentre de Madrid, super réseau de métro. Enfin, on circule facilement. D’ailleurs, la voiture n’est pas obligatoire quand on est dans l’hypercentre. Non, dans l’hypersante, effectivement, la voiture n’est pas obligatoire.
Il y a plein de systèmes de car sharing, de location plus ou moins courte. Les taxis sont très abordables. Et il y a, je crois, trois ou quatre réseaux parallèles aux taxis. Je ne vais pas les citer pour ne pas faire de pub, mais ça marche très, très bien. Ce n’est pas cher.
Et le métro est hyper safe. Alors justement, parlant de sécurité, est-ce qu’on va dans les banlieues ou est-ce qu’il y a des zones à éviter? Il y a des zones qui ne sont pas forcément à éviter mais qui n’ont pas grand intérêt pour les étrangers. Pour les gens qui viennent vivre une expérience madrilène, ça reste moins dangereux que la quasi-totalité des autres banlieues de capitale européenne, je pense. Mais par contre, je sais que par exemple, il y a des endroits dans le sud de l’Espagne, de Madrid, type Retafe, où il y a des pôles assez importants avec des grosses entreprises, des gros hubs d’entreprises et notamment des entreprises françaises.
Rares sont les Français qui y habitent. Ils préfèrent faire le trajet, on circule bien, il n’y a pas des embouteillages monstres. On sort rarement de la M40. D’accord. Et puis Céline, pour terminer, quand on arrive et qu’on est expat, on y est peut-être pour deux, trois ans, donc c’est rare qu’on achète.
À ce moment-là, on est plutôt en mode location. Par contre, j’ai interviewé beaucoup de Français pendant l’événement Mazette qui était là depuis très longtemps. Quand on s’y installe après, on a envie d’acheter. Oui, en fait, il y a énormément de Français qui passent le pas. Dans ceux que j’accompagne, qui arrivent et qui achètent direct, ce sont quasiment exclusivement des gens qui ont déjà vécu préalablement en Erasmus ou lors d’une précédente expat, mais pas des qui arrivent et qui ne connaissent pas la ville.
Et puis, pour ceux qui restent là, oui, effectivement, il y en a énormément qui ont acheté au cours des dernières années parce que s’entend la tendance de la hausse, post-COVID, il y a beaucoup de Français qui ont acheté, et qui ont acheté soit pour eux, soit en investissement locatif, et puis qui ont voulu poser une pierre, effectivement. Alors attention, il y a des subtilités fiscales, il y a des avocats à prendre, il y a des contrats à lire qui sont en espagnol. Ça, c’est des sujets sur lesquels tu peux accompagner l’acheteur. Oui, bien sûr. Alors effectivement, mon rôle ici, c’est d’accompagner les gens qui sont en processus d’achat.
Il y a des processus qui se font de façon assez simple. Une grande différence aussi par rapport à la France qui peut surprendre, c’est qu’en fait, à partir du moment où il y a un financement avec une banque, c’est la banque qui reprend la main sur beaucoup de choses. Le notaire en Espagne n’a pas les mêmes prérogatives qu’en France. Le notaire est plus une personne assermentée qui va enregistrer un acte, vérifier qu’il est conforme, plutôt qu’un conseil de famille qui va vérifier qu’il n’y a pas de risque, etc. Donc c’est pour ça que les Français soient, si c’est un achat simple, se suffisent d’un agent immobilier, d’un intérieur immobilier et se font guider par ce que leur dit la banque quand il y a un financement, soit font appel à un avocat quand c’est un projet plus compliqué.
Moi, il m’est arrivé sur certaines opérations de déléguer ça à un avocat. Parce qu’il y a un autre point qui est assez important contrairement à la France et c’est très déstabilisant pour les gens qui veulent acheter ici. Vous avez un premier processus qui fait que vous achetez l’appartement en versant une somme qui souvent est 10% de la valeur, mais vous ne la versez pas au notaire, vous la versez directement à l’acheteur. Donc c’est très inconfortable pour quelqu’un qui n’est pas habitué à ça. Et l’acte qui est sous-jacent, c’est un acte qui n’est pas enregistré, c’est un acte sous sein privé.
Et ma dernière question, on me dit souvent que dans les grandes villes, avec Internet, etc., il y a des arnaques. Est-ce qu’il faut faire attention à un certain nombre de ces arnaques aujourd’hui? Oui, j’en ai vu passer, j’en ai entendu, etc. Il y en a partout, il y en aura toujours, il y en a toujours eu. Il y en a surtout sur une population un peu plus fragile, type étudiants ou type de jeunes personnes qui arrivent sans un peu la fleur au fusil, je dirais, en pensant qu’ils vont trouver l’El Dorado en Espagne et à Madrid.
Et pour eux, ils sont moins bien armés, moins bien équipés. Donc oui, il y a des arnaques. Il faut se faire accompagner quand on n’est pas à l’aise. Mais partout, il y a des arnaques dans n’importe quel capital. Pas beaucoup plus à Madrid, selon moi, qu’ailleurs.
Très bien. J’ai oublié une question concernant la location. On paye par mois et on a des mois d’avance à mettre en caution? Alors, si on se limite au sujet des locations longue durée, il y a un texte qui régit cela, qui s’appelle la LAU, la Ley de Arrendamiento Urbano, et qui encadre les dispositions. Effectivement, le propriétaire peut être amené à demander jusqu’à trois mois de caution.
C’est un mois minimum et trois mois maximum, donc ça dépend de plusieurs choses, l’inquiétude du propriétaire, de la solidité du dossier du locataire, de son historique en Espagne ou pas, s’il vient avec un contrat de travail ou pas, s’il s’est meublé ou pas, donc il y a plusieurs facteurs qui le permettent, et on paie mensuellement. Très bien, comme ça, je pense que c’était important de le représenter. Après, il y a possibilité de payer une année à l’avance, surtout si c’est du court terme, Bon, moi, je ne le recommande pas forcément parce que ce n’est pas nécessaire. Très bien, Céline, merci beaucoup pour cet éclairage. Si vous voulez en savoir plus, allez visiter.
Alors, tu as de très, très belles photos sur imomadrid.es. Il y a quelques maisons que tu as mises en page d’accueil. On voudrait bien y habiter. Et puis, si on a des questions, on peut toujours se retourner vers toi. Avec plaisir, je serais ravie de donner tous les bons tips que je n’ai pas pu aujourd’hui donner.
Je suis sûre qu’il y en a d’autres, mais il faudra que j’y réfléchisse. Merci beaucoup, à très vite. À très vite!
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