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Dans ce nouvel épisode on explore un phénomène à la fois séduisant et controversé : l’arrivée croissante de retraités français au Portugal, notamment dans la région de Porto, aujourd’hui considérée comme une alternative plus abordable à Lisbonne et à l’Algarve. Ce mouvement, à première vue paisible, cache des tensions économiques et sociales croissantes, notamment dans le secteur immobilier.
Depuis quelques années, la ville de Porto attire une nouvelle génération de retraités européens en quête de soleil, de tranquillité… et d’avantages fiscaux. Longtemps concentré sur Lisbonne ou l’Algarve, le flux d’expatriation s’étend désormais à des zones plus rurales comme le Douro ou l’Alentejo, appréciées pour leur authenticité et leur coût de la vie encore raisonnable.
Mais cette dynamique n’est pas sans effets secondaires. Selon Eurostat, le prix des logements à Porto a augmenté de plus de 10 % en un an, une tendance confirmée par l’Institut National de la Statistique portugais (INE). Cette hausse est en partie liée à l’afflux d’investisseurs étrangers, notamment français, qui achètent des biens pour les louer ou les revendre, dans une logique de rendement à long terme.
À cela s’ajoute la présence de fonds immobiliers français, comme les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), qui ont massivement investi au Portugal. À titre d’exemple, un fonds français a récemment revendu 600 biens immobiliers pour plus de 100 millions d’euros, selon le Jornal de Notícias. Le salon international de l’immobilier MIPIM, à Cannes, a d’ailleurs mis en lumière l’attractivité croissante du Portugal pour les opérateurs français.
Cet engouement repose aussi sur un cadre fiscal historiquement attractif. Le statut de résident non habituel (RNH), instauré en 2009, offrait pendant dix ans une exonération d’impôt sur les pensions étrangères. Depuis 2020, une réforme a introduit un taux de 10 %, mais le dispositif reste avantageux comparé à la fiscalité française. Toutefois, ce régime est aujourd’hui remis en cause : le gouvernement portugais a annoncé sa suppression progressive pour les nouveaux arrivants à partir de 2024, face à la pression sociale et aux difficultés croissantes des jeunes Portugais à se loger.
Le Portugal compte désormais plus de 1,5 million de résidents étrangers (SEF, 2024), soit environ 15 % de sa population, un chiffre en constante augmentation. Outre les Français, on observe une forte présence de Belges, de Luxembourgeois, de Britanniques post-Brexit ou encore de Néerlandais.
Ce changement suscite un malaise croissant chez les habitants : hausse des loyers, éviction des populations locales, saturation des centres-villes par des locations touristiques… La gentrification touche désormais même des villes moyennes et des zones rurales. Face à cela, des mouvements citoyens et des élus locaux appellent à une régulation plus stricte du marché immobilier, notamment vis-à-vis des investisseurs étrangers.
Faut-il pour autant blâmer les retraités français ? Pas nécessairement. Beaucoup d’entre eux participent à la revitalisation des territoires, à la rénovation du bâti ancien, et à l’économie locale.
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